- 부동산 개발/운영 80%(주력 23.01) , 신재생에너지 사업 비중 증가예정(10%)
- 개발사업의 원활한 준공으로 인한 안정적 현금흐름
- 에너지 부문 사업 확장 기조 지속
- 친환경 에너지 시장 변동성 및 불확실성
- 신재생에너지가 성장한다면 풍력, 연료전지, 태양광 발전등 신재생 에너지 벨류에이션 우수
- 부동산 시장의 침체로, 오피스 지식산업센터, 오피스, 호텔 등 미입주 리스크(23.01)
부동산 시장의 침체로인한 22년 매출액 감소
그 와중의 높은 영업이익률!?
주요 주주현황
SK디앤디
SK디앤디는 부동산개발사업 및 신재생에너지개발사업을 주로 영위하는 업체로 부동산개발/운영 80%, 신재생 에너지사업(ESS포함)9%정도로 보시면될 것 같아요.
SK디앤디의 매출에서 가장 큰 비중을 차지하는 부동산개발업은 단순 개발 뿐만 아니라, 수주, 금융구조화, 상품설계, 마케팅, 시공후 관리에 이르기까지 종합적인 솔루션을 제공하는데요, 타 건설기업의 경우 아파트 대단지와 같은 주거용 건물에 집중하죠? SK디앤디는 주로 지식산업센터, 오피스 등 상업용 건물 개발 및 운영에 힘쓰고 있어요.
다음으로 매출에 큰 비중을 차지하는 신재생에너지 사업(ESS포함)은 풍력 발전소, 태양광 발전소 건설 및 운영 관리를 도맡아 해주는 사업인데요. 18년이후로 정부 정책의 지원에 따라 급격히 성장하고 있으며 21년도에는 매우높은 수치인 60%의 영업이익률(ESS부문)을 기록하였어요.(기타산업에는 가구산업이 포함되며, 전체 평균 영업이익률은 11~15%)
부동산개발사업
먼저 부동산개발사업의 동향을 살펴볼까요? SK디앤디는 아파트와 같은 주거용 건물이 아닌 지식산업센터, 오피스, 물류센터 등의 상업용 부동산 개발에 힘쓰고 있어요. 설립 초기에는 분양 및 광고등의 마케팅사업과 가구사업 등의 부동산개발서비스를 시작으로 산업의 트랜드 파악 및 노하우를 쌓아가며, 2006년에 상업시설 인레이킨스몰을 시작으로 본격적으로 부동산개발사업을 추진하였죠! 현재는 오피스, 지식산업센터, 호텔, 오피스텔, 상업시절, 물류센터 등을 개발/공급하고 있어요.
- 오피스 시장: 기관투자자들의 투자자산 수익률 저하에 따른 대체투자 확대 기조에따라 지속적으로 성장하고 있음(서울 업무/상업 중심권역)
- 호텔 시장: 2000년대 초반 한류와 중국경제 성장으로 인한 방한 외국관광객의 증가로 관광수요가 급증하며 비즈니스 호텔 시장이 활발해졌으나, 현재 성장률 둔화
- 지식산업센터 시장: 건축물에 제조업, 지식기반산업 및 정보 통신산업을 영위하는자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 현시대 건축물로 최근 민간자본 유입과 함께 시설의 첨단화, 고급화, 대형화가 이루어지면서 오피스빌딩과 유사한 상품으로 발전하였음
- 물류센터시장: 쿠팡, 티몬, 마켓컬리 등 B2C 전자상거래의 급속한 성장으로 기존 보관 중심의 단순 물류센터에서 입고, 보관 및 재고관리, Picking & Packing출고가 한 장소에 이루어지는 풀필먼트센터로의 수요 전환이 이루어지는중
업데이트(2023.01.14)
SK디앤디 부동산개발사업
현재 부동산의 경기가 좋지 못한 것이 사실이에요. 부동산 규제는 해제되고있지만 금리 인상 계획, 부동산 과잉 공급이 맞물리며 부동산 경기 침체를 불러오고 있고, 미분양 아파트 물량도 증가하고 있죠..이 영향은 상업용 부동산에도 영향을 미쳤는데요. 서울 주요 오피스 권역의 공실률이 높은 수준을 유지하면서 임차인 우위 시장이 지속되고있고 이는 상업용, 업무용 부동산 거래량 추이 또한 하락을 불러오고있어요. 하지만 거래량은 감소하고 있는데 시장의 거래규모는 오히려 증가하고 있다는점 생각해 보시길 바랍니다~
SK디앤디의 경우 2017년부터 추가한 고급 임대 주택 사업도 주목해볼만 해요! 임대 주택 사업을 주목할만한 이유는 1~2인 가구의 증가로 기존의 '소유'하였던 주택 시장이 '점유'하는 새로운 주거 패러다임 형성하고 있다는 것이에요(일본의 경우 저출산 고령화와, 버블경제, 부동산 금융 활성화로 현재 임대 주택 사업이 주). 실제 1인 가구 비율은 꾸준히 증가하고 있으며, 2021년기준 33.4%이며, 서울의 경우 전체가구의 36.8%(21년)정도가 약 5~10평(40.2%) 규모의 주택에서 거주하고 있어요. 1인가구의 월세 비율은 46%로 점차 증가하고 있으며, 이와 같은 특성에 따라 1~2인 가구가 증가하면 임대 주택의 수요가 늘어날 것으로 예상이 됩니다!
신재생에너지개발사업
SK디앤디의 신재생 에너지 사업은 크게 풍력발전과 태양열발전으로 구성되어 있구요. 풍력발전에 대한 개발,투자-시공-운영을 포함한 토탈 벨류체인 역량이 있어, 현재 제주 가시리(30MW)를 시작으로 울진 현종산(53MW)까지 총 83MW를 운영중에 있으며, 22년7월 착공한 군위풍백(75MW)와 올해 착공 예정인 의성풍력(99MW)까지 총 257MW규모의 풍력 설비 용량을 보유하게 되지요(영국계 투자사인 글레몬트파트너스와 신재생에너지 투자를 위한 JV설립 추진 협약 체결). 대부분의 매출은 태양열보다 풍력발전 개발/전력판매 수입으로 이루어지고 있으며, 태양열발전 사업의 경우도 2008년 설비를 갖춘 장비에서 매년 꾸준한 전력 판매 수입을 얻고 있지요. 발전소 사업은 한 번 장비를 설치하면 이후 오랜 시간동안 안정적으로 매출이 발생하는 장점이 있어요!(한 번 설치하면 20~30년은 유지보수 없도록하려고 설계)
ESS 수익구조
SK디앤디의 ESS의경우(자세한 ESS 한화솔루션 참고)에는 EPC(Engineering '설계', Procurement '조달', Construction '시공')방식으로 설계 조달 및 시공을 한 번에 제공하는 사업인데요, ESS의 경우 에너지를 충전하였다가 필요할 때 사용하는 방식인데.. 흠 2차 전지를 이용해 전기에너지를 저장하였다가, 전력수요가 적은 경부하 시간대에 배터리를 충전, 최대 부하 시간대에 방전하여 전력 감축의 효과를 얻기위한 방식이에요! SK디앤디는 이러한 ESS를 EPC방식으로 직접 제품을 설계하고 조달하여 시공 후 매번 서비스 이용료를 받는 식으로 매출이 이루어져요. 즉 ESS에 전기 요금이 가장 낮은 시간에 충전하고, 요금이 높은 주간 시간에 방전하여 고객의 전기요금을 절감 -> 이 절감분의 일정 비율을 서비스 이용료로 받는식으로 영업이익률이 어마무시하답니다(21년 ESS 영업이익률 60%, 정부의 ESS 사용시 전력비 추가 할인)
ESS 산업 특징
SK디앤디의 ESS산업이 빠르게 성장하는 이유중 하나는 전력의 수요는 급증하였고, 전력도 공급되고 있지만, 에너지를 사용하는 시간대가 있는만큼 효율성이 좋지 않기 때문인데요.. 즉 전력의 공급은 과잉으로 보급하는데, 피크 시기를 제외하면 그만큼 공급할 이유가 없다는거죠.. 그래서 생각한것이 피크시간대의 전력의 최대 수요량 자체를 절감하는 것이였고, 이 방안에 1) 에너지 효율 향상 2) 수요자원 시장 확대 3)ESS 등이 있죠. 에너지 효율 향상의 경우 기존 기기의 교체, 건물 설계 기준 변경 등 오랜 시간이 걸리고, 수요자원 시장은 전기 사용자가 전력시장의 가격이 높을 때 아껴둔 전기를 전력시장에 재판매하는 제도인데..글쎄요? 정확한 감축량 계측과 부진한 시장 참여로 현실화가 어렵죠.. 그래서 떠오르는게 당장 최대전력을 줄일 수 있는 피크 저감용 ESS로 이는 이제 단기간의 트렌드가 아닌, 필수적인 현상으로 생각이 들어요!
신재생에너지의 필요성이 전세계로 확산되며(화석연료의 50~100년내 고갈) 풍력 산업에도 본격적으로 뛰어든거 같고(풍력발전기의 적극 시공) ESS의 경우 정부의 정책과 맞물려 대중들의 전력절감을 위해 설치량 증가가 성장으로 이루어질 것 같으며, 상업용 부동산의 높은 수익과, 임대주택 플랫폼으로의 변환을 주시할 필요가 있어보이내요!
- 개발사업의 원활한 준공으로 인한 안정적 현금흐름
- 부동산 규제의 해제
- 에너지부문 신규 풍력 프로젝트와, 연료전지의 매출 인식으로 실적 견인
- 신재생에너지와 ESS의 꾸준한 매출증가와 이익 비중은 점차 높아질 예정
- 신재생에너지가 성장한다면 풍력, 연료전지, 태양광 발전등 신재생 에너지 벨류에이션 우수
- 부동산 침체로 지식산업센터, 오피스 시장의 거래량은 감소했지만, 거래규모 증가
- 부동산 부문의 실적 탄탄
- 에너지 부문 사업 확장 기조 지속
- 시황 악화로 인한 부동산 부문 리스크
- 초기 시장인 신재생 에너지의 비용 높음
- 친환경 에너지 시장 변동성 및 불확실성